SL - 58 MORADIA DE ALUGUEL NO BRASIL: CURITIBA, SALVADOR E SÃO PAULO

Resumo

Esta Sessão Livre tem como objetivo discutir a possibilidade de implementação de uma política habitacional pública alicerçada na locação no Brasil. A discussão tem como base uma pesquisa encomendada pelo Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) com o objetivo de entender o mercado habitacional e a potencialidade de um programa habitacional de locação social na América Latina.
No caso brasileiro, foram estudo de caso as cidades de Curitiba, Salvador e São Paulo. Ao longo da pesquisa foram analisadas questões relativas ao mercado habitacional brasileiro - dinâmica demográfica brasileira, formas de moradia da população, caracterização do déficit habitacional, análise da estrutura de propriedade, política habitacional, análise da legislação relativa à locação residencial e das estruturas financeiras e de crédito imobiliário - como um todo, em especial nos municípios estudo de caso.
No momento de se pensar numa política habitacional pública alicerçada na locação é importante entender a dinâmica histórica da produção de habitação no Brasil e seu consequente enraizamento cultural.
O acesso à moradia através do aluguel, bastante importe na primeira década do século XX, diminuiu sistematicamente sua importância desde a alteração da lei do inquilinato, com o congelamento dos alugueis, nos anos 1940.
A moradia de aluguel para a população de baixa renda ficou restrita, durante as últimas décadas, aos cômodos em cortiços e pensões localizadas preferencialmente nas áreas centrais das grandes cidades brasileiras, ou à sublocação de cômodos na periferia. Poucas vezes se pensou seriamente numa política de aluguel. A memória das leis do inquilinato e da instabilidade de renda, aliada à política pública de incentivo à casa própria, tornaram essa uma opção pouco atraente.
Historicamente a política de provisão de moradia no Brasil esteve sempre alicerçada na opção exclusiva pela casa própria, em detrimento de programas públicos de locação, ou do incentivo ao pequeno locador.
Desde o Banco Nacional de Habitação (BNH), em 1964, até o recente Programa Minha Casa Minha Vida (2009/2012) podemos verificar que a política habitacional brasileira conserva como parâmetros principais a construção de novas moradias e a casa própria. Por outro lado, a demanda da população em geral e mesmo dos movimentos de moradia também é pela produção/propriedade de novas moradias.
Atualmente, após uma substancial mudança na legislação concernente ao aluguel residencial, torna-se importante estudar a modalidade de acesso à moradia popular através da locação social.
Algumas experiências, como a do Programa de Locação Social em São Paulo, mantém o caráter pontual e dependem, essencialmente, de gestões municipais específicas, o que dificulta sua continuidade e também sua reprodutibilidade.
É importante relembrar que o déficit habitacional brasileiro calculado pela Fundação João Pinheiro em 2008 era de pouco mais de 5,5 milhões de moradias, sendo 83 % urbano. O ônus excessivo com aluguel representa 32% do déficit brasileiro, mas chega a 44% do déficit se considerarmos apenas as regiões metropolitanas. Apenas na RM São Paulo, o déficit devido ao ônus excessivo com aluguel totaliza 256 mil unidades. Essas famílias, com algo gasto mensal de aluguel, são clientela potencial para programas de locação social.

Outro ponto importante é a renda familiar dessas famílias: do total do déficit de 691 mil moradias para as três regiões estudadas, 591 mil famílias (86%) possuem renda mensal de no máximo 3 salários mínimos. Para o Brasil como um todo, as famílias com renda de até 3 salários mínimos concentram 89,6% do déficit habitacional.
A análise da estrutura de propriedade mostrou que no país como um todo e nos municípios estudados, na última década, ocorreu uma tímida retomada do aluguel como forma de moradia. A proporção de domicílios alugados é maior nas áreas mais centrais nos três municípios. Em geral áreas que agregam os centros históricos e bairros populares e degradados, com grande concentração de cortiços, além de pequenos imóveis do tipo quitinete.
A relação entre o aluguel médio e a renda média nos municípios estudados mostra que, em média, 23% da renda é destinada a gastos com moradia. Há maior percentual de unidades alugadas em São Paulo. Esse percentual diminui em Curitiba e ainda mais em Salvador. A proporção de casas próprias em Salvador deve estar ligada à proporção de casas em favelas, na grande maioria, próprias (em Salvador 32% da população reside em favela). Em Curitiba o percentual de casas alugadas atingiu 22,50% do total dos domicílios. Nesta cidade, a proporção de favelados em 2010 foi de 9,32%. Já em São Paulo a proporção de casas alugadas é de quase 25%. No município de São Paulo 9,39% dos domicílios alocam-se em favelas, com um total de 11,45% da população.
O número médio de pessoas por domicílios nas casas de aluguel é, nas 3 cidades, menor que nas casas próprias. Em São Paulo a densidade domiciliar é mais de 10% maior que em Curitiba e Salvador e as condições de densidade domiciliar são piores: é onde o número de cômodos por casa é menor, o número de moradores por dormitório é o maior, ultrapassando
o limite da Organização Mundial da Saúde. Mesmo o número de banheiros por domicílio é menor na capital paulista que em Salvador e Curitiba.
Para Curitiba, o inquilino típico é migrante: mais de 66% dos chefes moradores em casas alugadas não nasceram em Curitiba, e a maioria deles sequer nasceu no estado do Paraná. Em São Paulo, o perfil migratório apresenta alguma diferença: a maioria dos chefes não nasceu no município, mas o que chama a atenção é o enorme percentual de chefes locatários que não nasceram no estado de São Paulo, quase 80%, sendo o Norte e Nordeste a origem habitual (74%). O inquilino típico paulistano é nordestino, fato que não se repete em Curitiba, onde mais de 50% são paranaenses. Já em Salvador a proporção de nascidos no município é sensivelmente maior que nos outros dois, chegando a 49%, e apenas 27% não eram nascidos na Bahia. Entre os não nativos do estado, 56% nasceram na região Norte ou Nordeste.
Nesta sessão será analisada inicialmente a estrutura de propriedade no Brasil, tendo como foco específico as moradias de aluguel, caracterizando seus moradores tanto a nível nacional quanto para as cidades estudos de caso.
Serão analisadas também as políticas urbana e habitacionais de Curitiba, Salvador e São Paulo, bem como as possibilidades de investimento privado no mercado habitacional de aluguel.
Esta sessão será articulada a partir de cinco trabalhos, todos resultantes da pesquisa sobre moradia de aluguel promovida pelo Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) ao longo de 2012.