ST 5 Incorporações Imobiliárias e seu Lucro Presumido: estudo sobre a lucratividade dos incoporadores atuantes em Natal/ Brasil

Resumo

As atuações das incorporações imobiliários em Natal/Brasil potencializam e repercutem na ocupação do tecido urbano por novos empreendimentos residenciais. Até então, áreas afastadas da intensa dinâmica imobiliária - Zonas Norte e Oeste - consolidam padrões de expansão e da ampliação do estoque de imóveis residenciais através de condomínios fechados verticais; e, regiões com intensa saturação do solo – Zonas Leste e Sul – destacam-se pelo processo de verticalização. Essa possibilidade de verticalizar em diversas áreas influencia na obtenção de variados lucros da promoção, mas sua determinação depende do preço de oferta (PO) que é definido pelo poder de compra do público-alvo; das conjunturas econômicas, políticas e sociais; da localização do empreendimento; da qualidade da construção. Por outro lado, o custo da construção (CC) independe fundamentalmente do nível dos preços finais de oferta e/ou de comercialização, podendo ocorrer a venda de moradias a preços que variam em proporções muito superiores ao CC. Então, de que maneira a tipologia do empreendimento e sua localização influenciam nas diferenciações entre CC e PO, isto é, do lucro bruto presumido (LBP)? Determinadas Zonas de Natal possuem variações bruscas do LBP? De que variáveis resultam ou dependem? Dessa forma, o artigo visa compreende os condicionantes que corroboram para LBP dos incorporadores em cada Zona da cidade. Parte-se da análise de dados empíricos coletados em Registros de Incorporações (anos de 2011 a 2014), como os referentes à caracterização do empreendimento? do incorporador? da estrutura jurídica da incorporação imobiliária? dos agentes financeiros.