GT2 - 395 O “PADRÃO ECONÔMICO” DA HABITAÇÃO: CONSTRUINDO UMA TRAJETÓRIA DE MERCADO

Resumo

Este artigo aborda as relações e condicionantes entre mercado e produção habitacional, em períodos de elevação da atividade imobiliária em São Paulo e nos municípios da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP).1 Nessa perspectiva, trata da produção de moradias promovida por cooperativas habitacionais autofinanciadas e por empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto, direcionada aos setores de renda média e baixa, nas décadas de 1990 e 2000. Ao colocarmos lado a lado ambas as produções, das cooperativas autofinanciadas e das incorporadoras financeirizadas, pudemos identificar alterações e permanências que ocorreram em relação ao padrão de lançamentos residenciais, à estrutura produtiva e de financiamento e ao impacto dessa produção no conjunto da dinâmica imobiliária metropolitana. Quais seriam os fatores que levaram a essas mudanças no mercado habitacional? O que há em comum entre esses dois tipos de produção imobiliária?
Tratam-se, em primeiro lugar, de contextos econômicos, políticos e sociais diferentes entre si no Brasil. No início da década de 1990, o processo de estabilização econômica não oferecia garantias ao sucesso e à rentabilidade dos negócios imobiliários. Além disso, praticamente não existiam recursos de fontes públicas que fomentassem tal atividade, diante do vácuo institucional e financeiro deixado pelo desmonte do Banco Nacional de Habitação (BNH), que estruturava a política habitacional até então. Este momento de crise e de transição econômica e política se refletia na dinâmica do mercado imobiliário. O mercado, historicamente restrito, direcionava os créditos imobiliários, escassos e caros, aos segmentos de renda elevada.
A crise dos anos 1980 ampliou a exclusão de amplos segmentos da população em relação ao mercado considerado formal e legal, numa condição em que, por um lado, a produção imobiliária se combinava com a produção doméstica ilegal da casa própria. E por outro, o aluguel, em períodos de crise, tendia a consumir grande parte da renda familiar. Cresceu, então, a busca por terra nas periferias das grandes cidades, as ocupações foram recorrentes e as favelas mostraram crescimento inusitado.
Nesse contexto, as construtoras que ainda atuavam no mercado residencial procuravam transferir os riscos inerentes às incertezas econômicas e financeiras para os consumidores, promovendo processos em que os usuários antecipavam seu capital-dinheiro para produção da moradia, com a aquisição do imóvel na planta. Consolidava-se, assim, o autofinanciamento pelas construtoras e incorporadoras à obtenção da casa própria, para além da atuação estatal.